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山东省政协委员刘德明:完善政策 落实减负 金融护航 亟待“组合拳”破解物业管理行业发展三重困境

时间:2020-05-26 来源:中国物业管理

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文/刘德明(中国物业管理协会副会长、山东省政协委员、山东明德物业管理集团董事长)


2019年,是山东省服务业大发展的一年,服务业占生产总值的比重首次超过50%,对经济增长的贡献率达到了70%。物业服务作为与人民生活密切相关的服务业的重要领域,也迎来了大发展。


随着人民生活需求向高质量转变,企业需要在做好“对物的管理”的基础上更加重视“对人的服务”,满足人民对美好生活的期待。这对物业服务企业自身能力建设和物业服务企业所处的营商环境优化都提出了更高要求。在今年山东省两会上,作为省政协委员,为进一步促进山东省物业管理行业发展,我针对物业管理行业面临的三重困境分析问题,并提出建议。

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关于《山东省物业服务收费管理办法》的存疑与建议


《山东省物业服务收费管理办法》(以下简称“办法”)或有悖《物权法》《物业管理条例》立法初衷,值得商榷。


《办法》第二章第十七条规定,普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费收取的费用最高不得超过百分之六十。


《物权法》第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”事实上已经很清晰地界定出业主无论是否住入社区、使用物业,都应负有产权方面的直接责任。


物业管理的服务范围是对物业共有部分的维护和管理,企业在项目运营中向政府相关部门交纳的费用并没有因为空置房减少,如电梯年检费、电梯维保费、环卫垃圾费用、二次供水水质检验费、门前三包费等。


国务院《物业管理条例》第四十二条甚至规定,“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”其用意正是“全额交纳”。


从法理上来说,《办法》或有违上位法精神。从现实情况来看,关于空置房的物业费交纳比例有违公平原则,对物业服务企业有悖公平。折扣交费的业主与全额交费的业主享有同等权利,也有违公平原则。


从打击炒房行为来看,长期空置房很多是投资性质,折扣交纳物业费降低了炒房成本,不利于坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。


从物业管理行业的发展来看,在成本上涨不断的市场环境与执行指导价的政策环境的双重作用下,物业服务企业本就“收缴难”“调价难”,如今“空置房降低物业服务费标准”更是雪上加霜,不利于物业管理行业健康可持续发展。


我的建议有三个方面:


第一,进一步对《办法》内容进行调研、释疑和修订。遵照上位法精神,希望政府有关部门认真调研行业发展状况,本着提升服务质量、服务满意度,促进行业良性发展的原则,对《办法》内容进行释疑和修订。2019年,《江苏省物业服务收费管理办法》修订出台,值得借鉴。


第二,把物业管理纳入社区治理体系,赋予物业服务企业主体责任和权利,建立健全居委会、业委会、物业服务企业三方协商议事机制,建立以社区党组织为核心的多元主体协商议事机制,充分发挥业委会在物业费缴纳和调价中的积极作用。


第三,进一步完善质价相符的价格机制。进一步实现从“政府指导价”到“市场调节价”的转变。山东省住房和城乡建设厅重新修订的《物业服务规范》中去掉了住宅小区物业服务规范中关于分星级的规定,服务的分级由业主和物业服务企业来确定,就是很好的尝试。政府有关部门应进一步顺应国家政策调整的大势,加大推进服务价格的市场化联动,通过开展物业服务成本测算,定期发布物业服务成本构成,引导业主与企业之间自主议价,逐步形成合理的市场成交价格。

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关于进一步优化政府采购履约保证金的建议


2019年6月和8月,山东省财政厅先后发布了鲁财采〔2019〕40号《关于取消政府采购投标保证金等有关事项的通知》、鲁财采〔2019〕41号《关于进一步清理规范政府采购投标保证金等事项的通知》,规定不得向诚信记录良好的供应商收取投标保证金,并对优化履约保证金、已收取保证金退还等作出规定。


山东省政府采购管理工作走在全国前列,在持续推进政府采购“放管服”改革向纵深发展方面做出了大量努力,取消政府采购投标保证金等制度政策给广大企业带来了巨大福利,值得进一步推广和有效落地。


2020年是山东省委确定的“重点工作攻坚年”,结合当前工作实际,借鉴其他省份的做法,确保相关政策落到实处,我建议进一步优化政府采购履约保证金的清退工作,进一步明确取消或者收取履约保证金的情形。


第一,聚焦流程再造,由程序导向型监管向结果导向型监管转变。履约保证金是现阶段程序导向型监管的产物,一方面,按照招标要求,企业在政府采购活动中需要缴纳一定比例的履约保证金,另一方面,在履约过程中,政府采购往往先服务后付费,企业承担资金压力。实际上,先服务后付费模式已经对企业产生了制约。这种“双重压力”无谓的增加制度性交易成本,制约企业发展。


目前,虽然我省明确了对于后付费项目,原则上不再收取履约保证金,但在实际执行过程中,还存在收取履约保证金的现象,建议出台细则,进一步明确取消或收取履约保证金的情况。希望有关部门真正把诚信体系建设与企业履约能力相结合,以供应商诚信档案和失信违约联合惩戒为抓手,减少过程性和程序性交易成本。


第二,将履约保证金自查和清退情况纳入年度考核或检查内容。现阶段,部分采购人和代理机构对退还履约保证金仍然不够重视、不够及时。还有个别采购人“偷换概念”,把“履约保证金”改为“质量保证金”。


为进一步推进制度落到实处,建议各级财政部门将履约保证金自查和清退情况纳入采购人和代理机构年度考核或检查内容,对于不主动、不及时、不重视的有关单位进行考核,限时限人办结履约保证金自查和清退工作,切实为企业节省时间成本和经济成本。

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关于强化金融精准护航、助力民企做大做强的建议


当前,山东省中小微企业发展总体上优于全国水平,2018年,山东省发布了《支持民营经济高质量发展的若干意见》,提出六大方面35条具体措施,解决民营企业融资难融资贵问题的建议达到了9条,为支持民营企业提供政策引导,指明了发展方向。如今政策发布已有一年,回过头来看这些具体政策的落实情况,融资难、融资贵依然是束缚企业发展的“高山”,银企间信息不对称依然是阻碍企业发展的“鸿沟”。


为了能进一步推进金融精准护航,让更多银行真正帮助民企做大做强,特提出建议:


第一,建立风险担保基金。对于有发展前景的优势行业、优质企业,政府可以建立分担风险机制,化解缓冲银行贷款风险,帮助中小微企业发展。比如一些地方政府通过平台机构为银行贷款提供反担保,多年来运行良好,既解决企业融资难融资贵问题,也达到了放大金融杠杆目的,值得总结推广。


第二,增加银企间信息对称。在加强银行和税务部门合作力度、不断推动“银税互动”工程向纵深发展的基础上,应用区块链技术、金融科技等手段,进一步整合统计、司法、工商、海关、电力、商务、社保等大数据平台,通过采集中小微企业各种信息,全面掌握企业生产经营状况,提高透明度,增强真实性,弥补中小微企业财务信息不规范的缺陷。对诚信纳税中小微企业尝试提供无抵押信用贷款支持,缩短放贷时间,提高放贷效率,强化守信激励并形成良性循环。


第三,改善金融生态环境。金融机构应加大对民营中小微企业放贷“尽职免责”新政策的宣传推广力度,承认风险,厘清责任边界,细化考核制度,从源头上鼓励金融机构“敢贷、愿贷、能贷”,并努力形成服务中小微企业的长效机制。

  

第四,提升金融风险防范意识。金融监管部门应积极探索更加完善的监管模式,对金融企业的规范及落实予以指导和监督。加强风险管控措施,做好中小微企业贷前尽职调查,积极支持经营稳定、可持续发展的中小微企业,加强授信后管理,对于风险暴露的信贷,早发现,早处置。


在过去的五个多月里,物业服务企业和物业人奋战在疫情防控的一线,不计成本,不计付出,体现了物业服务企业的责任与担当,物业服务的价值被全社会发现,优质的物业服务被更多的业主认知、认可。物业服务企业的健康良性发展,更需要政府的关注、政策的扶持、业主的支持,希望多方共同努力,破解物业服务企业发展困境,为我们共同的美好生活而奋斗。